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Vermieter-Info

Aufteilung von Kosten bei gemischt genutzter Wohnung

Februar 2016

Bekanntermaßen können mit der Vermietung eines Mietobjekts zusammenhängende Aufwendungen nicht nur während tatsächlicher Vermietung steuerlich geltend gemacht werden (keine Liebhaberei vorausgesetzt!), sondern bereits vor der Erzielung von Mieteinnahmen. Außerdem sind Aufwendungen auch bei einem zwischenzeitlichen Leerstand des Mietobjekts – mit anderen Worten während der Unterbrechung der Einnahmenerzielung – als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Hingegen ist eine steuerliche Geltendmachung entsprechender Aufwendungen dann nicht mehr möglich, sobald während eines solchen Leerstands der Entschluss gefasst wird, zukünftig das Wohnobjekt nicht mehr zur Einnahmenerzielung, sondern zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen.

Anders ist die Situation allerdings, wenn das Wohnobjekt zeitlich abwechselnd vermietet wird und dann wiederum für eigene Wohnzwecke genutzt wird – im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Ferienwohnung, welche zeitweise an Gäste vermietet wird, dann aber wieder auch für eigene Zwecke vom Vermieter genutzt wird. Jene Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung bedingt sind, können steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Hingegen sind jene Kosten auszuscheiden, welche ausschließlich mit der privaten Nutzung (für eigene Wohnzwecke) zusammenhängen.

Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich unlängst (GZ Ro 2015/13/0012 vom 25.11.2015) mit der Frage auseinanderzusetzen, was mit jenen Kosten der gemischt genutzten Wohnung erfolgen soll, welche nicht ausschließlich der Vermietung oder der Eigennutzung zuordenbar sind. Der VwGH kam zur Entscheidung, dass solche Kosten (im Regelfall Fixkosten) als gemischt veranlasst aufzuteilen sind, sofern weder die steuerlich unbeachtliche Eigennutzung noch die steuerlich relevante Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen sind. Sofern, wie im vorliegenden Fall, die Eigennutzung prinzipiell jederzeit möglich ist, hat die Aufteilung der Fixkosten als gemischt veranlasste Aufwendungen in dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung (Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen.

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